21世紀Global Team 海外不動產 投資資訊分享

中國和東協處改革震盪期，長線佈局好時機

中國正經歷由「量的成長」轉為「質的成長」的改革轉型階段，過去透過高耗能製造為主軸的高速成長模式已不適用，五中全會確定的「十三五規劃」明確指出未來五年中國經濟改革重點，改革轉型期雖然帶來動盪，但受惠政策利多的產業蘊藏龐大的投資機會。另外，奠基於資源充沛以及人口紅利題材下，東協潛力本就極其雄厚，隨著TPP(跨太平洋夥伴協定)達成協議，可望加速東協各國貿易成長，對於區域經濟發展更是如虎添翼，今年表現差強人意的東協其實深具長線投資價值。

聚焦中國 十三五規劃

中國經濟成長引擎：由製造轉向內需

中國逐漸由製造導向轉為內需帶動的經濟體，即使近期中國製造業數據相對疲弱，但內需動能依然不減，今年十一黃金週無論是出國旅遊人數或是戲院票房均維持高成長(圖一)，未來內需發展將扮演支撐中國經濟成長的要角。

一美元兌人民幣匯率遽貶近二％、曼谷爆炸案、馬來西亞數萬名黃衫軍要求涉貪總理下台……，最近的亞洲，少有讓人振奮的好消息。

正當東協經濟共同體（AEC）還等著今年底上路，當地房地產一片榮景，種種貨幣競貶、政治風險和曼谷爆炸案等「黑色八月」情勢，彷彿在商機火熱的東南亞頭上，澆了一桶冷水。

但在這風聲鶴唳的時點，每天都有從台灣飛到東協各國看屋、下訂的投資客，如台北火鍋店三十五歲老闆、在台有一百多間套房的包租公、三十五歲東莞台商老闆……，各在曼谷買下兩戶、十戶和二十戶預售屋，這陣子也分別飛曼谷簽約。

台灣在泰國規模最大的房地產仲介、泰國巨獅不動產顧問劉茂然透露，去年開賣至今不到一年，團隊共成交近四百戶、總金額逾二十億元，其中僅兩戶因曼谷地層下陷等理由退訂。算一算，解約比率不到一％，並未出現因匯率和風險而解約，或是延緩簽約的情形。

🌟海外置產夯翻天‧耀眼金邊‧東協首選🌟

柬埔寨已是全球成長速度最快的國家之一

柬埔寨這塊黃金寶地，現在可說是百家爭鳴，外資無不鉅資投入房市，就是要分食一杯羹！

該怎麼做才能安心投資,降低風險呢?

柬埔寨幾乎每一週，就會推出一個新建案，大家勢必看得眼花撩亂…👀

有些建案，完全沒有取得任何合法執照，只出個設計圖就開賣了，賣得好才動工，賣不好就… $%#&*!

這麼多的建案,到底該如何挑選才能賺錢又安心呢?

首先當然是得做足功課囉!

2015年，全球關注的經濟大事之一，莫過於東協經濟共同體（ASEAN Economic Community, AEC）正式生效。經濟一體化的新東協，將從過去的「小老弟」翻身，成為全球矚目的新興市場。在東協樂觀的經濟態勢下，市場和商機都不容小覷，同時成為國際人才的下一個戰場！

除了早期看準當地成本低廉而至東南亞設廠的紡織、製造等傳統產業，近年來，國內餐飲業包括CoCo都可茶飲、日出茶太、王品旗下的陶板屋、舒果，網路業包括UITOX、台灣樂天市場、PChome，金融業包括國泰世華銀行、玉山銀行和中國信託銀行等企業，都不約而同前進東南亞市場；而精通英語、具備領導力，並能在異國傳承文化的海外幹部，則成了炙手可熱的人才。

一般來說，企業對於外派人才多不吝給予更佳的福利和獎金，例如中國信託就針對外派人員給予「語言津貼」，到菲律賓、印度等地的駐外人員另外給予「艱困加給」；也因為肩負開疆闢土的重責大任，外派人員成長和晉升的速度，往往比一般人更快。不過，代表企業征戰，挑戰往往也超乎想像。

不少過來人都指出，是否能勝任外派生活，關鍵在個人特質與心理準備。想勇闖異地、成為外派人才，除了專業能力，不妨看看你是否具備以下軟實力？有哪些隨之而來的挑戰需克服？

1. 別帶著「後顧之憂」出去

中國信託商業銀行全球人力資源管理處副總經理廖榮指出，年輕還沒成家、或年長小孩已經能獨立的人，因為工作和家庭生活的衝突相對低，通常較適合外派。此外，基於人身安全考量，女性比較不適合派駐印尼、菲律賓等開發程度相對較低的東南亞國家。

另外，和家人充分溝通、得到支持，則是適應外派生活的關鍵。2013年玉山金控派駐到柬埔寨子行的聯合商業銀行總經理鍾啟淦說，除了出國前的溝通，他在外派期間，儘量利用下班後時間和家人視訊、保持互動。鍾啟淦身邊有一位同樣在柬埔寨外派的同事，則曾在回台灣送太太進產房的隔天，就得搭飛機回柬埔寨，類似的不捨情境不會只有一次，要能夠接受和調適。。

2. 練習獨處、享受寂寞

近年來台灣房市沉寂，海外投資市場異軍突起，打著「高投報率」的旗幟，紛紛吸引台灣熱錢流出海外置產，不過真的有這麼好康的事嗎？專家提醒，別被甜美的報酬率數字沖昏頭，勤做功課才是投資守則第一條。

台灣房價高漲、租金報酬率低早就不是新聞，除了增值空間有限，加上政府打房政策影響，想尋求穩定收益的包租公們，前仆後繼飛往海外置產，蔚為風潮。這股海外不動產投資熱潮持續至今，熱度有增無減。

而台灣人最喜歡的海外不動產標的，多半集中在鄰近的亞洲國家，其中，日本置產著重於長期持有，賺取穩定租金報酬；東南亞地區則因成長快速，房價起漲，有機會短進短出賺價差。

不過，亞太國際地產趨勢研究處分析師張漢超提醒，高報酬的投資背後隱含著不可輕忽的風險，想當海外包租公，還是得勤做功課，隨時掌握投資區域的最新動態。

海外標的一：日本　搶進置產的「末班車」

最早吸引海外包租公置產目光的，就是日本。除了因為日本是台灣人極為喜愛的旅遊國家，光是台灣人赴日旅遊人數全年已達兩百萬人次以上，從房地產投資的角度來看， 隨著迎接二○二○年東京奧運而興起的公共建設將陸續啟動，整個東京市將逐步改頭換面，對房價和租金都有正面助益。

觀察近半年來整體東京房市的變化，富群海外地產顧問賴煥昇表示，目前稍微呈現「價漲量縮」的現象，「『價漲』並不是指土地價格上漲，而是因應東京奧運，工資調漲，許多自有住宅建案停工，但大型建案仍然持續，新成屋價格因而受到影響；至於『量縮』，則是因為銀行利率調降，民眾相對較能負擔房貸，進而願意買房的人多了，造成房東產生惜售的心態，因此成交量較為下滑。」既然「價漲」，那已經先行進場的包租公豈不樂歪了？

中韓自由貿易協定（FTA）今（1）日簽定，對此，經濟部下午發布新聞稿，指短期對台影響輕微、中長期將顯現衝擊。不過，貿易局副局長徐大衛則以「心急如焚」來形容，稱台灣的四大出口市場──歐美、東協、中國都已淪陷，全被韓國搶先簽下FTA，反觀台灣，僅和東協中的新加坡有一紙協定，「而所謂中期，也只不過5年。」

工業局副局長呂正華則表示，中韓FTA對台灣產業的影響將陸續顯現，其中，石化、紡織產業將首當其衝，接著是面板及汽車業。他解釋，各產業的降稅期程不盡相同，以面板業為例，FTA生效後並未立即降稅，而是等到第9年才降為2.5％，第10年降為零關稅。

根據一份經濟部委託智庫研究的資料顯示，中韓FTA生效後，第1年降稅將使台灣實質GDP下降約0.04％，台製產品在中國市場被韓國取代金額將達0.06到0.17億美元；至第10年時，台灣GDP降幅在0.13％左右，被韓國取代金額約在19.29到42.5億美元間；生效第20年，GDP則下降約0.15％，1年被取代金額上看60億美元。

徐大衛說，不只中國市場，台灣的歐美、東協等外銷市場也都落於險境，他舉東協為例，2007年韓國、東協簽訂FTA以前，台灣在當地市占率還高於韓國，簽訂FTA當年就出現交叉，之後台灣競爭力便每況愈下，「連美國市場也是如此」。

他強調，韓國與台灣在國際間高度競爭，一旦對方簽署FTA數量與台灣越拉越大，除關稅障礙出現落差、影響在當地市場實質競爭力外，韓國在全球市場的橫向流通能力也將優於台灣，「對方彈性高（關稅障礙低）、調度快，機會自然大，所以雙方（台灣、韓國）差距將越拉越大，現在我只能用心急如焚4個字來形容。」

今年（2015）是東協新的元年。

今年，延宕多時的東協經濟共同體（AEC）將於年底啟動，10國的貨物將可免關稅；服務、人力及技術也可互通有無，有如歐盟28個成員國。

今年，中國發起的「亞投行」「一帶一路」大戰略，除亞投行預備首期募到1000億美元外，根據中國調研機構初估，未來10年，中國大陸在一帶一路的投資將達1.6兆美元。其中不少基礎建設的投資就落在東協。

今年，美國在中國亞投行與一帶一路大戰略的進逼下，跨太平洋伙伴協定（TPP）也面臨簽署完成的強大壓力。

不管是AEC、亞投行、一帶一路或TPP，東協都是主要受惠者，尤其是亞投行、一帶一路將對東協10國帶來更大效益。

2015年「絲路之友」中國—東南亞對話會，日前在深圳五洲會館舉行，現場有近百名中國及東南亞代表出席。

中國國家主席習近平在2013年提出「一帶一路」倡議，由於東南亞各國與中國山水相連，中國希望能盡快開展與一帶一路國家的經貿及發展合作，並與各國人民交流。

「一帶一路」貫穿歐亞大陸，東邊連接亞太經濟圈，西邊進入歐洲經濟圈，無論是發展經濟、改善民生，還是應對危機、加快調整，許多沿線國家同中國有著共同利益。

「一帶一路」帶給中國和東南亞國家的機遇和挑戰是什麼？中國和平發展基金會與深圳市國際交流合作基金會共同發起舉辦「2015年絲路之友」中國—東南亞對話會，5月15日在深圳五洲會館舉行，會上多國代表提出這項倡議落實時，可能面對的衝擊。

推動各國平等相待

中國外交部國際經濟司參贊董碧幽表示，21世紀海上絲路強調經濟文化合作，不涉及爭議問題，各國祇有更快地體會海上絲路好處，才會更積極參與。

這兩年國內與海外房市此消彼漲，幾乎每天都有業者舉辦海外置產說明會，許多民眾趨之若鶩。但你是否真的要投資海外房地產？商品又該如何選擇？建議民眾可以從以下六點去評估。

一、評估自己適合哪個區域的房地產：例如日本、英國、泰國政經穩定、租金投報率高，房價保值，就適合穩健型投資人。

馬來西亞吉隆坡、美國、澳洲則是租金投報穩定、房價持續增值，適合成長型投資人。馬來西亞依斯干達、柬埔寨擁有重劃區概念，基礎建設陸續開發，房價有機會大幅成長，適合積極型投資者。

二、當地重大建設執行狀況：國人投資海外房地產，通常會跟著當地重大建設走，許多業者也都以此為銷售重點。但最怕的是只聞樓梯響，遲遲不見動工，房屋蓋完後，建設卻未跟著到位，房屋價值頓時減少，所以提醒投資人要隨時注意當地政府政策走向。

三、外國建商是否穩健：投資海外房產首重安全，建商品質與經驗是首要考量。投資人應針對建商背景、過往案例、交案水準、市場知名度等因素多方評估，再決定是否購買。

四、建案是否有符合外國投資者的配套方案：國人購買海外房地產大多是投資，自住機率不高，因此建商若提供價格折扣、包租回酬、贈送精緻裝修等配套，將能減少投資人很多負擔。

五、是否了解當地居民買房的習慣？以澳洲來說，外國人的房產只能轉售給本地 人，但如果你買的是當地人比較不喜歡的大樓，房屋的增值性大大降低。投資馬來西亞，如果周邊是馬來保護區，那便無法吸引當地金字塔族群的青睞。

六、房屋的轉手性是否佳？國人海外置產如果需要出售，轉換成其他資產配置，但卻未能立刻出脫或是無法賣到滿意價格，那就失去海外置產的意義，因此選案時要注意地段及物件的稀有性。

【貿協攜手大馬中總 進軍東協市場】

外貿協會23日與馬來西亞中總在台北簽署合作備忘錄，董事長梁國新表示，馬來西亞是東協的重要入口，台灣應透過馬來西亞來進入東協市場，把握東協經濟共同體的優勢。

為拓展經濟及貿易合作、強化台馬雙邊經貿關係，外貿協會下午與馬來西亞中華總商會（中總）在台北共同簽署合作備忘錄，由外貿協會秘書長黃文榮及馬來西亞中總拿督、中總總會長林國璋代表雙方機構簽署。

馬來西亞中總為馬國華裔商會的機構，會員數超過10萬家，共17個分會分布馬國13個州屬，建言極受政府相關部門重視，對馬國經貿發展極具影響力。

梁國新致詞表示，東協經濟共同體（AsianEconomic Community, AEC）即將在2015年底誕生，範圍涵蓋444萬平方公里、6億人口，比歐盟還大，未來是世界最大的經濟共同體，也正不斷擴大其區域經濟合作範圍。

他說，馬來西亞是東協的重要入口，台灣應透過馬來西亞來進入東協市場，把握東協經濟共同體的優勢。

台馬經貿交流密切，馬來西亞是我國第7大貿易夥伴國，去年貿易總額達173億9672萬美元，較2013年成長6.6%，其中台灣出口至馬來西亞貿易金額達86.11億美元，較前年成長5.2%。

許多國家如新加坡土地皆非私有制，年限一到必須還給政府。

近來台灣房市沉寂，海外投資市場異軍突起，以高投資報酬率、保證回租等噱頭成為熱門新興投資標的，不過海外投資真的有這麼好康嗎？ 

風險1：無法真實掌握真實價格

天時地利不動產顧問總經理張欣民表示，台灣房市已實行實價登錄政策，但海外市場實價機制不見得健全，如日本查價須額外付費，許多東南亞國家更是沒有實價制度，在資訊不透明情之況下，小心不肖業者從中賺取價差，必須慎選代銷業者，探聽過去有無不良紀錄。

風險2：稅務支出恐吃掉投報率

無論是持有稅、交易稅、地價稅、增值稅，國內外稅率皆不同，張欣民提醒，其中牽涉相當複雜，必須花時間做功課，坊間業者喊出的6%、8%投資報酬率皆未扣掉賦稅，小心繳納龐大的稅務支出後報酬率剩不到3成。

海外購屋稅務問題複雜，必須先謹慎做好功課。

澳洲政府將對非法購屋的外國人提高罰則，希望抑制房地產投機炒作，違法投資的外國人可能被處以三年有期徒刑，或最高六十三萬七五○○澳元（五十萬美元）罰鍰。

根據房地產資料供應商Corelogic RP Data資料顯示，今年至四月，光雪梨的房價就大漲十四．五％；有越來越多澳洲民眾擔心富有的亞洲人炒高房價，使得澳洲人買不起房子。

澳洲總理亞伯特上週六在記者會強調：「政府仍支持商業和投資，但投資規則須確保我們所需要的外國投資，真的符合澳洲的利益。有外國人違法進入澳洲房地產市場、炒高價格，這點是毫無疑問的，我們要做的是，確保違法的外國投資不會炒高房價。」

今年來，澳洲政府已公布多項防止外國人違法購屋的新規定，包括非澳洲人購買一百萬澳元以內的房屋時，須繳交五千澳元的申請費；所購房屋每超過一百萬澳元，須多繳交一萬澳元申請費，同時，必須獲得澳洲外資監管單位的核准才能購買。

澳洲政府將利用這筆申請費，建立外國人房屋交易資料庫，並對這些房屋的水電使用情況定期檢查，以查看該房屋是否閒置。

近來打房政策頻端上桌，持有過多地產恐成燙手山芋，反觀2014年經營海外的不動產業者增加了91％，國人投資海外房地產金額也創下新高逼近600億元，業者預估3到5年內將直闖千億元，海外置產已經是投資房地產顯學。

現年34歲、曾擔任公關公司副總監的Amanda，為想增加收入，一直有當包租婆的夢想。從3年前開始看台北的物件，卻因單價太高、租金太低始終未果；2013年初，她和朋友去日本旅遊時，順便看房子，買下一間位於東京新宿車站步行僅須3分鐘、5坪大的中古屋，總價955萬日圓，按當時匯價計算約台幣296萬元，租給日本人當工作室，每個月收取租金約台幣2萬元，換算下來，毛投報率約8％。

同樣坪數在台北市中心至少要台幣800萬元起跳，月租金頂多1萬元，租金報酬率僅1.5％，比定存還不如；離開市中心雖能拉高投報率，卻又擔心房價下跌風險。但是買在東京就沒有這個問題，除了兼顧低單價，在市都心也比較保值。

有了日本經驗，Amanda 又發現馬來西亞首都吉隆坡，未來房價是值得期待的城市。因為當時市中心黃金精華區雙子星大廈（ＫＬＣＣ）附近，預售屋每坪僅約40萬元，比新北市新板特區還便宜，加上建商打出「包租3年，回酬8％」的保證包租回酬方案，Amanda 又買下一間約40坪、3房2廳、總價近1600萬元的預售屋。

一四年年底，這個建案已有人喊到1坪70萬元，恰好有人想買她的房子，Amanda就以每坪60萬元出售，獲利約800萬元出場。

小資族俗俗買又保值

東京搶當包租婆　投報率八％

從一三到一四年這兩年間，Amanda在海外買了4間房，日本2間、馬來西亞2間。日本除了新宿車站外，後來又買下大久保車站附近的一間收租套房，目前穩定收租5％；馬來西亞除了3房2廳的預售案，她也在馬六甲買進一間總價300多萬元的酒店式公寓，每年可去免費住12天，光是淨投報就有4至5％。Amanda 坦言，短期內日本的2間房子不會出售，當作不動產定存概念，每月都有穩定收入。至於馬六甲，是愛旅遊的她給自己的度假犒賞，還能收租。

如今，投資海外不動產有一套自己心得的Amanda，正準備拿從吉隆坡賺到的800萬元去西班牙巴塞隆納，找尋熱門景點附近的不動產，租給當地民宿業或餐館。

隨著東京拿下2020年奧運的主辦權，加上近期日圓大貶，海外置產的話題又被帶起，

早在5年前就進場東京的吳淡如表示，自己當初也是從小套房開始買，後來才漸漸轉移到帶租約的店面；

她也提醒，投資日本房產最需要留意的，就是要有閒錢以及堅持5年內不轉售。

吳淡如從2009年就開始跨海投資東京的房地產，她向中視新聞表示，剛開始進場的時候膽子也小，

所以先從買小套房開始，幸運的話，可以遇上一租十幾年的房客；但不幸運的話，中間必須空出幾個月的時間等出租。

後來，吳淡如轉移標的，並將租客設定為餐廳業者，比如說拉麵店或是高檔的割烹料理，到目前為止還沒有退租的經驗。